文/本中心

　　我國在1998年通過都市更新條例，期能改善居住環境與景觀，讓正值快速增多的高齡住宅能透過重建、整建，以提升可居住性及生活品質。然而，立法以來，因都更推動之整合涉及私有財產權之分配問題及權利人對都更辦理之認知各有不同的堅持與算計，以致從2001至2021年此20年期間，僅有807件成案，且多集中在雙北市。

　　有鑑於推動都市更新之成效不如預期，政府遂於2017年制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，期盼能加速老屋重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質。果然條例通過後，核定數快速增加，至2022年4月間全國已累計核定2115件，短短幾年超車都更20年的成案數。

　　除了都更及危老重建外，在台灣的住宅市場中，提供新屋的主要來源長期以來仍是預售屋市場，且往往佔買賣移轉棟數的三成左右之比例。由於都更整合困難，成案之不確定因素過多，難以掌握興建時程，因而近年有些都更案已被瓦解成數個危老重建案，以加速重建時程，如下表所示，在危老核定數增加之同時，都更之推動似有被取代之現象。

　　事實上，由於危老重建案享有類似都更之獎勵優惠，卻不設限重建之面積規模，以致各縣市危老重建核准之平均面積明顯下降，此對建案合理規劃配置基地內應有之設施機能產生限制，影響其個案之適居性，更對都市景觀之整體性造成違和，因而重建後之建案難以與一般預售屋之建案競爭。在危老重建多屬自地自建自負銷售盈虧之財務壓力下，實際開工率普遍不高。是以，當都更整合遙遙無期的不確定性，危老重建存在居住品質的疑慮下，讓有購屋需求及能力者，即便家有老屋等待重建不如先購買預售屋也是可能的選擇。

　　從2018年後全國各地預售屋之推案量明顯攀升，如上表所示，新屋所有權登記逐年增加，建照執照戶數申請更是攀高，未來幾年都將是新屋交屋的高峰期，也潛在市場交易秩序之風險，過往預售屋常被指摘為炒房之所在、高房價之元兇。因而招引政府出手打炒房。然而不爭的事實是，房價被炒高的地方，以價帶量，產生更多預售屋建案，吸引投資客或等不及老屋重建之購屋需求者，因而原本期待老屋重建之地主及其家人，選擇進入預售屋市場時，是否延緩對都市更新推動之需求？

　　長期以來，新屋之興建量遠超過戶數增加之速度時，打炒房間接影響預售屋市場之供給，但不易將需求推回都更市場，畢竟預售屋市場早已長期超額供給提供更多的替代性與可選擇性，恐將壓縮都市更新推案之急迫性與需求性，更不要說還有廣大的中古屋市場可以選擇。

　　政府宜再思考如何研擬都市更新推動之新策略，以有效提升民間都市更新案之整合，強化自主更新在專業與資金上之協助，並透過公辦都更帶動私有土地之共榮發展。多方策略擴大老屋重建之質與量，讓改造居住環境與景觀，提升生活品質之政策目標得以實踐。